Igor Galas, PRC Architekci: Nie możemy miast „rozrastać” bez końca, musimy je przekształcać

Mixed-use od kilku dobrych lat podgrzewa rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce. To nie tylko wyzwanie inwestycyjne, ale także architektoniczne. Z Igorem Galasem, projektantem z zespołu PRC Architekci, rozmawialiśmy m.in. o konceptach Fabryka Norblina i Hi Piotrkowska, emocjach związanych z tworzeniem polifunkcji oraz architektonicznych planach na przyszłość.

• Fabryka Norblina, Centrum Praskie Koneser, Hi Piotrkowska, Monopolis - to tylko kilka z wielu projektów mixed-use, które ujrzały światło dzienne w ciągu ostatnich kilku lat w Polsce.
• Igor Galas z pracowni PRC Architekci, był odpowiedzialny m.in. za rewitalizację dawnej norblińskiej fabryki w Warszawie, którą przekształcono w wielofunkcyjną inwestycję. W ramach interwencji architektonicznej jeden z budynków... przesunięto. 
• W trakcie tegorocznej edycji Property Forum (19-20 września 2022 r., hotel Sheraton w Warszawie) odbędzie się sesja tematyczna "Wiele funkcji, jeden adres. Mixed-use nabiera rozpędu", w ramach której przyjrzymy się bliżej specyfice tego typu inwestycji.

Od kilku dobrych lat mówi się, że mixed-use to jedynie słuszne rozwiązanie związane z wprowadzaniem nowych inwestycji w tkankę miejską. Jakie są Pana przemyślenia związane z tym tematem? Czy jest to „jedynie słuszne”?

Igor Galas: Żyjemy w czasach pandemii, która przyspieszyła zmiany funkcjonowania ludzi i firm. Zatarła się ostra granica pomiędzy biurem, sklepem i mieszkaniem. Zaczęliśmy żyć – również - w równoległym wirtualnym świecie. Nadeszły wreszcie nowe generacje, które chcą i mogą żyć inaczej niż ich poprzednicy. Miejsca poszczególnych aktywności – pracy i odpoczynku wymieszały się podobnie jak ich rytm. Wszystko to sprawia, że odejście od monokultur funkcjonalnych jest jak najbardziej oczekiwane i pożądane. Dywersyfikacja funkcji ma podstawowe znaczenie dla witalności miast, powoduje, że ich części żyją przez całą dobę i dni tygodnia. Last but not least - mamy już do czynienia z deficytem terenów inwestycyjnych oraz moralnym zestarzeniem funkcji dotychczasowych jak na przykład centra handlowe. Nie możemy miast „rozrastać” bez końca, musimy je przekształcać.

Czy kiedykolwiek rynek będzie nasycony projektami typu mixed-use?

To pytanie o przyszłość miasta i dojrzałość jego mieszkańców i włodarzy oraz jakość projektów od inwestorów. Bo tylko ci z największą wyobraźnią i długofalowym spojrzeniem są w stanie takie projekty udźwignąć.

Pana zdaniem mixed-use zawsze po części musi bazować na historycznej tkance?

Oczywiście, że nie. Musi być jak najbardziej „autentyczny”. Sądzę, że tego szukamy. Historyczna spuścizna, odpowiednio przywołana jest oczywiście jednym z najlepszych fundamentów, by tę cechę zbudować. Oczywiście – nie można tego nie zauważyć, że jest uwarunkowaniem, które inwestor musi wziąć pod uwagę, zmuszając do nieszablonowego podejścia do inwestowania. Ale jestem w stanie sobie wyobrazić, że może to być kontekst waloru przyrodniczego czy krajobrazowego.

Mixed-use ma za zadanie wprowadzić życie do budynków i na ulice obok. W jaki sposób architekt, za pomocą jakich narzędzi, ma to wykonać?

Polifunkcja to przede wszystkim złożoność uwarunkowań i wymagań. Inne są wymagania biur, inne handlu, wystawiennictwa, kultury czy różnych sposobów zamieszkania. Wymieniając najważniejsze: przestrzenne, głębokości traktów, dostępu światła, siatki konstrukcyjnej, wysokości kondygnacji, transportu pionowego, warunków ewakuacji, wentylacji pożarowej, instalacji w ogólności, obsługi komunikacyjnej, akustyki itd. Te elementy muszą być odpowiednio „rozlokowane” i „pogodzone” przez projektanta i inwestora wewnątrz projektu i w relacji do kontekstu zewnętrznego.

Rozwój inwestycji mixed-use w Polsce będzie jednym z tematów Property Forum 2022. Zobacz agendę

Wracając do „narzędzi” – to je dzierżą przede wszystkim władze lokalne w postaci decyzji planistycznych. Powszechnym problemem jest albo brak planów miejscowych albo nieprzystawalność istniejących do potrzeb użytkowników i zamierzeń inwestorów.

Gdy mówimy już o samej projektowej realizacji zadania to narzędziem podstawowym jest przede wszystkim doświadczenie w projektowaniu funkcji, które na mixed–use się składają. Żeby odejść od podręcznika projektowania – trzeba go naprawdę dogłębnie znać.

Inwestycje mixed-use to w zdecydowanej większości duże miasta. Kiedy tego typu projekty mają szansę wkroczyć do mniejszych ośrodków? Jakie warunki muszą zostać spełnione? Czy trzeba mieć takie zaplecze jak np. Żyrardów?

Nie sądzę żeby wielkość miasta miało jakiś szczególny wpływ na lokowanie takich inwestycji. Ostatnio prowadziliśmy studia nad takim projektem w Pruszkowie. Inna skala – to prawda, ale wymagająca podobnej wrażliwości.

Co dla architekta oznacza projekt wielofunkcyjny? Co automatycznie pojawia się w głowie – euforia, zmartwienie? To zarazem udręka i ekstaza?

To wielkie wyzwanie i duża trudność na każdym z etapów – poczynając od wyceny projektu. Inwestorzy żądają od architektów wiedzy „od końca”: ile będzie inwestycja kosztować, jakie będzie mieć parametry i to w kategoriach zapisu kontraktowego pod najsurowszymi rygorami. Jeżeli do tego dołożymy kontekst zabytków i innych struktur do zaadaptowania wówczas ilość niewiadomych wzrasta geometrycznie. Jakie opracowania, jakie ekspertyzy, ilość potrzebnych decyzji i uzgodnień cząstkowych... W kategoriach stanów emocjonalnych: to raczej długotrwały, wielowymiarowy stres wszystkich uczestników i duża satysfakcja na końcu.

PRC Architekci odpowiadają m.in. za prowadzenie takich inwestycji mixed-use jak Hi Piotrkowska w Łodzi i Fabryka Norblina w Warszawie. Co łączy a co dzieli te projekty? Czy da się określić, który z nich był łatwiejszy, a który trudniejszy?

Najtrudniejszy: zdecydowanie Norblin, choć w sensie trwania od momentu pierwszych negocjacji do pozwolenia na użytkowanie to zbliżone długością realizacji inwestycje. W sensie umocowania kontraktowego pracowni – bardzo podobne: w obydwu projekt wykonawczy i nadzory prowadziliśmy w ramach design & build wykonawszy wcześniejsze fazy dla inwestora.

Norblin to 15 budynków w tym zabytki o różnym stopniu autonomii o budżecie dochodzącym do miliarda złotych. Hi Piotrkowska to trzy nowoprojektowane kubatury za prawie 200 mln złotych. To spora różnica. Z drugiej strony są to jednakowo ważne projekty dla miast, w których powstały.

Czy na horyzoncie PRC Architekci jest jakaś polifunkcja? Czy łapiecie chwilę oddechu?

Łapiemy chwilę oddechu. Choć jeżeli ktoś zwróciłby się do nas – mielibyśmy myślę wiele do zaoferowania. Na mixed-use trzeba mieć pomysł jak na każdy projekt ale jego ostateczny kształt to mozolne iteracje testowania różnych wariantów. Tu potrzebne jest doświadczenie i cierpliwość – nie tylko inwestora.

Podobał się artykuł? Podziel się!

Nie przegap najważniejszych wiadomościObserwuj nas w Google News